一旦投資人了解何謂“資本化率”(caprate)，或稱“收益率”，以及如何計(jì)算它，便能很快地比較出不同房地產(chǎn)間的收益及其中所隱含的風(fēng)險(xiǎn)。整體來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越高、資本化率(報(bào)酬率)越高。我們看過(guò)很多投資人為了追逐收入而買了擁有最高現(xiàn)金流的房產(chǎn)，但是他們常因此而忽略了投資高收入房產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)。

出租房產(chǎn)：風(fēng)險(xiǎn)越低、收益越低

我們用一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的出租房產(chǎn)來(lái)舉例說(shuō)明。擁有高品質(zhì)租客的“三凈租賃房產(chǎn)”(nnnlease)是一項(xiàng)頗受歡迎的投資，投資者需要尋找所謂的良好信用租戶(credittenant)。

根據(jù)維基百科的敘述，良好信用租戶通常為一個(gè)足跡遍布全美的公司、一個(gè)區(qū)域性的大型機(jī)構(gòu)、或者是一個(gè)信用評(píng)比比全國(guó)性企業(yè)還要好的本地公司。只有大型一點(diǎn)的公司能被歸類為良好信用租戶。通常放款人(貸方)會(huì)為這些租戶提供較好的融資方案。

換句話說(shuō)，一個(gè)良好信用租戶能降低租金收入的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠溆薪^佳的信用評(píng)比。尤其在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)際租金收入基本上就等同于資產(chǎn)價(jià)值，而這很大部分得依靠租戶的資金才有辦法達(dá)成，因此租戶的信用評(píng)比是一個(gè)很重要的因素，有些大型企業(yè)租戶就是很好的低風(fēng)險(xiǎn)選擇。

以上提到的這種三凈租賃房產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)是最低的，因此它的資本化率也是最低的。通常三凈租賃房產(chǎn)的資本化率會(huì)比同地區(qū)或同市場(chǎng)的公寓大樓低個(gè)1-3%。就像在債市或股市所會(huì)面臨到的風(fēng)險(xiǎn)一樣，風(fēng)險(xiǎn)越低、通常收益越低，反之亦然。

在現(xiàn)今強(qiáng)勁的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有許多的資金都流向高現(xiàn)金流的房產(chǎn)，過(guò)低的利率水準(zhǔn)更推波助瀾了這個(gè)現(xiàn)象。這樣一個(gè)將資金投入高收益資產(chǎn)、并推升資產(chǎn)價(jià)值及降低資本化率的過(guò)程，稱為“收益競(jìng)逐”。

轉(zhuǎn)移投資市場(chǎng)：風(fēng)險(xiǎn)收益兩面刃

另一個(gè)解讀收益率的觀點(diǎn)是“地理”位置。在像洛杉磯這樣強(qiáng)健的都會(huì)區(qū)，其資本化率會(huì)較路易斯安那州的波敦克市(podunk，louisiana)低。這也是風(fēng)險(xiǎn)和收益的拉鋸。

如果您在洛杉磯的商業(yè)出租房產(chǎn)因?yàn)樽饪偷归](或不續(xù)約)而空著，要找到新的租戶簽約大概不是什么難事，只要您的房產(chǎn)不是位在很糟糕的區(qū)域。但如果相同的情況發(fā)生在路易斯安那州的波敦克市，并且您的房產(chǎn)是在小城鎮(zhèn)或城市外圍，那您要找到新房客的概率可能會(huì)比較小。因此，這些人口較少、動(dòng)能較低的市場(chǎng)，會(huì)有較高的資本化率。

如果投資人發(fā)現(xiàn)一個(gè)投資項(xiàng)目有高于平均的資本化率，并且還有很好的租戶，那該投資人對(duì)此樁投資必須更小心。

這可能是一個(gè)警訊，提醒投資人要看看該房產(chǎn)所在區(qū)域的狀況，或者合約剩余長(zhǎng)度，以及該租戶續(xù)約的概率。

將資產(chǎn)從一個(gè)市場(chǎng)移到另一個(gè)市場(chǎng)對(duì)投資人來(lái)說(shuō)可能是個(gè)兩面刃，了解當(dāng)?shù)氐馁Y本化率結(jié)構(gòu)可以為投資人提供適切的資訊。

舉例來(lái)說(shuō)，一名投資人在洛杉磯擁有一棟價(jià)值100萬(wàn)，凈租金收入5萬(wàn)，資本化率5%的多單位公寓，如果這名投資人將這棟房產(chǎn)賣掉，然后用這筆錢在田納西州的孟菲斯(memphis，tn)購(gòu)置資本化率7%的房產(chǎn)，這樣的交易能為他帶來(lái)更多報(bào)酬。在上述這個(gè)例子，該名投資人在不增加投入資產(chǎn)的前提下，年收入從5萬(wàn)變成7萬(wàn)，共增長(zhǎng)了40%。

再次強(qiáng)調(diào)，在另外一個(gè)市場(chǎng)投資房地產(chǎn)有好有壞。對(duì)一個(gè)住在洛杉磯的投資人來(lái)說(shuō)，在田納西州的孟菲斯擁有一棟出租房產(chǎn)，代表該名投資人需要一個(gè)位于當(dāng)?shù)?、?yōu)良并值得信任的房產(chǎn)管理人，這是一個(gè)可以達(dá)成的條件，但是需要特別放心思。

資產(chǎn)增值通常來(lái)自于良好的費(fèi)用控管及適時(shí)增加的租金收入，因此擁有一個(gè)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、能積極提高租金、并且維護(hù)好該房產(chǎn)品質(zhì)的管理人是一件很重要的事，唯有好的房產(chǎn)，才能更容易吸引高品質(zhì)的租戶。