土地增值稅

【解釋】土地增值稅是對“轉(zhuǎn)讓”“國有”土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

（一）土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

【例題1·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。

a.承租店鋪的張某

b.出讓國有土地使用權(quán)的某市政府

c.接受房屋捐贈的某學(xué)校

d.轉(zhuǎn)讓廠房的某企業(yè)

答案：d

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人；政府出讓土地行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）土地增值稅的征稅范圍

1.一般規(guī)定

（1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

【相關(guān)鏈接】國有土地使用權(quán)“出讓”、土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”時，承受人均應(yīng)繳納“契稅”。

（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅。

【提示】不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

【例題2.判斷題】房產(chǎn)出租，抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。（）

a正確b錯誤

答案：a

解析：以繼承，贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租，抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題3·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（）。

a.公司與公司之間交換房產(chǎn)

b房地產(chǎn)公司為客戶代建房產(chǎn)

c.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)

d.雙方合作建房按照比例分配房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓

答案：ad

解析：公司之間互換房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，“個人之間”互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實，可以免征增值稅；對于一方出土地，一方出租金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2.征稅范圍的特殊規(guī)定

（1）企業(yè)改制重組

①一般企業(yè)整體改制、合并、分立，改制重組將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后、合并后、分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改制重組將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后、合并后、分立后的企業(yè)，征收土地增值稅。

（2）自用或出租

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（3）房地產(chǎn)的交換

①房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

②對居民個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】交換房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

（4）合作建房

①雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

②建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（5）房地產(chǎn)的抵押與抵債

①對于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；

②如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

【相關(guān)鏈接】土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅.

（6）房地產(chǎn)的代建行為

代建行為對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

補充：房地產(chǎn)的重新評估

對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【提示】土地增值稅和契稅的征收情形都要求有“產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變動”。土地增值稅還強調(diào)取得收入，而契稅不要求必須有“收入”。

【例題4·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。

a.某國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用辦公樓

b.某工業(yè)企業(yè)以其不動產(chǎn)投資入股，所投資的企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

c.某房地產(chǎn)開發(fā)公司以其建造的商品房投資入股，所投資的企業(yè)為遠(yuǎn)洋運輸企業(yè)

d.某商場應(yīng)城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

答案：abc

解析：選項a屬于土地增值稅的征稅范圍；以土地，房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資，聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的，不免征土地增值稅；因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，或自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。