1、土地增值稅規(guī)范文件，分別有（包括但不限于）：

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，國務(wù)院令[1993]第138號(hào)，1994年1月1日起施行；

（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，財(cái)法字[1995]第6號(hào)，1995年1月27日起施行。

注：目前國家還沒有頒布《土地增值稅法》，但是，作為財(cái)政部的2019年立法計(jì)劃之一，土地增值稅法有望落地，另外，《中華人民共和國土地增值稅法》（征求意見稿）已經(jīng)發(fā)布。

2、預(yù)征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營時(shí)間比較長，從收到第一筆預(yù)售房款到交房，再到最后一套房賣出，一般要經(jīng)歷比較長的時(shí)間，因此，一般情況下在收到預(yù)收款是就需預(yù)繳土地增值稅。預(yù)繳的土地增值稅=計(jì)稅依據(jù)*預(yù)征率

（1）計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項(xiàng)目（開工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%=30萬元

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

（2）預(yù)征率。預(yù)征率根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定執(zhí)行，那本人所在的廣東省惠州市為例，除保障性住房外預(yù)征率統(tǒng)一為:普通住宅2%,其他3%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定清算不適用預(yù)征);土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為:普通住宅不低于5%,其他項(xiàng)目不低于6%。

（3）賬務(wù)處理（一般有兩種方法）

a.預(yù)繳時(shí)計(jì)入預(yù)付賬款，依據(jù)收入成本配比原則，結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)再確認(rèn)稅金及附加。

預(yù)繳時(shí)，

借：預(yù)付賬款-預(yù)付土地增值稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

確認(rèn)收入時(shí)，

借：稅金及附加-土地增值稅

貸：預(yù)付賬款-預(yù)付土地增值稅

b.預(yù)繳時(shí)直接計(jì)入稅金及附加。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款