小事項可能也存大分歧。營改增大文、財稅[2016]36號文附件一的附件《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)》，對車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用稅率為11%。連財以為，不能簡單地認(rèn)為凡與停車相關(guān)的服務(wù)，均適用不動產(chǎn)租賃服務(wù)；且同一收費事項在不同經(jīng)營模式下，其納稅人、稅率、計稅方式也可能不同，現(xiàn)就相關(guān)事項作如下探討。

一、關(guān)于收取的車位相關(guān)費用適用銷售服務(wù)稅目分析

從常規(guī)情況來看，車輛找一個停放的地方，然后按時向收費人交費，確實是租用了不動產(chǎn)的使用權(quán)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)征稅可以理解；但是對于特殊情形，尚需具體分析。

（一）物管公司向小區(qū)業(yè)主按月收取的車位管理費

業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)，其不動產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)管理公司所收費用并非不動產(chǎn)的租賃費，不過是小車的管理服務(wù)費，應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)——商務(wù)輔助服務(wù)——物業(yè)管理，執(zhí)行6%的增值稅率。

（二）地面公用部位的停車費，也需區(qū)分不同情形

1、如果是向外來車輛收取的臨時停車費，一般按不動產(chǎn)租賃適用11%的稅率可以理解（代業(yè)主收取）；

2、如果是向小區(qū)業(yè)主按月收取的固定停車費用，又需要區(qū)分如下兩種情形：

（1）業(yè)委會已授權(quán)物業(yè)公司代收的費用，應(yīng)按不動產(chǎn)租賃11%的稅率計征，相當(dāng)于是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主租給停車的其他個人；

（2）業(yè)委會并未授權(quán)物業(yè)公司，物業(yè)公司所收的費用，也不過是其服務(wù)管理的費用，同樣應(yīng)適用6%的稅率。

在選擇適用服務(wù)及稅率時，需要區(qū)分實質(zhì)，不能僅看表象，只要是停車費用、全部都視為無形資產(chǎn)出租。因為沒有做看護服務(wù)的人反過來向不動產(chǎn)權(quán)利人收取租金的道理。

二、關(guān)于停車不同經(jīng)營收費模式下的納稅人及適用稅率分析

上述（二）1和（二）2（1）兩種情形，在實際操作時，也有兩種經(jīng)營模式：

1、包工制：由物管公司收取停車費用，且由物管公司開具發(fā)票。這種情形，納稅人為物業(yè)管理公司，所收費應(yīng)按不動產(chǎn)租賃服務(wù)11%稅率執(zhí)行；

2、類似酬金制：如果物業(yè)公司僅是代小區(qū)業(yè)委會收取租金，資金直接入業(yè)委會賬戶，并以小區(qū)業(yè)主名義開具發(fā)票，那么納稅人是小區(qū)業(yè)主、非物管公司。

但小區(qū)業(yè)主屬于增值稅納稅人中的其他個人還是其他單位，也值得探討。

小區(qū)業(yè)主是由小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人的總稱，他們都是自然人身份，有共有財產(chǎn)，但不具有法人資格，也未經(jīng)民政部門登記。如果將其作為其他個人，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）“其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策”。對于預(yù)收業(yè)主停車租金，如果將業(yè)委會看成是其他個人，則理應(yīng)享受此免稅優(yōu)惠。

如果將業(yè)委會看成是納稅人中的其他單位，則應(yīng)按小規(guī)模納稅人3%的征收率執(zhí)行。兩種情形均比一般納稅人物業(yè)管理公司執(zhí)行稅率要低。