2021年3月1日施行的新《公司法》取消了有限責(zé)任公司最低出資額和繳足期限的要求，令許多市場主體歡呼雀躍。但是，并非所有的有限責(zé)任公司都能享受這一優(yōu)厚待遇，因為新《公司法》規(guī)定“法律、行政法規(guī)以及國務(wù)院決定”對資本最低限額另有規(guī)定的，從其規(guī)定。據(jù)此，房地產(chǎn)、證券、商業(yè)銀行、保險、國際貨貸等領(lǐng)域的有限責(zé)任公司仍需按照相關(guān)規(guī)定達(dá)到相應(yīng)注冊資本限額。

房地產(chǎn)公司

所謂房地產(chǎn)開發(fā)公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

一、新《公司法》下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低注冊資本：

對于房地產(chǎn)公司而言，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件要有100萬元以上的注冊資本，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)營的有限責(zé)任公司其注冊資本仍應(yīng)達(dá)到100萬元以上。

另外，按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。”之規(guī)定，外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元以上時，注冊資本不得低于500萬美元。雖然該意見并非“法律、行政法規(guī)或國務(wù)院決定”，但該意見系建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局和外匯局六部委“經(jīng)國務(wù)院同意”制定，我們認(rèn)為，在未經(jīng)明文取消的情況下，新《公司法》實施后，仍會執(zhí)行該意見的規(guī)定。

二、新《公司法》下關(guān)于資本金繳納期限及貨幣資金限額：

首先，新《公司法》取消了資本繳納期限的要求。按照原《公司法》第二十六條的規(guī)定，公司首次出資應(yīng)達(dá)到注冊資本的百分之二十和法定注冊資本最低限額，“其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。” 新《公司法》則刪除了該等規(guī)定，股東是否分期繳納資本金、分幾期繳納、何時繳足完全可以由公司章程規(guī)定。

其次，原《公司法》第二十七條第三款規(guī)定“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。” 新《公司法》則刪除了該條，這意味著，公司可以以貨幣、實物、其他有價資產(chǎn)出資，且對貨幣出資不再有比例要求。

與取消最低注冊資本之規(guī)定不同的是，新《公司法》取消資本金繳納期限及貨幣資金限額的利好，是任何公司都可享受的，房地產(chǎn)公司亦不例外。