投資性房地產(chǎn)的公允價值計量及其影響

《企業(yè)會計準則第3號--投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。該準則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，企業(yè)可以采用公允價值計量模式。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過"公允價值變動損益"對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，而不再單獨計提。

受此影響，在目前房地產(chǎn)價格處于持續(xù)上漲的背景下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，會受到利好的影響。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值的影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。所以，預計2007年房地產(chǎn)行業(yè)會因新會計準則的變化而出現(xiàn)大面積業(yè)績上升的說法，是沒有理論依據(jù)的。當然，如果2007年期間或之后，房地產(chǎn)行情仍保持大牛市的話，因新會計準則給該行業(yè)帶來的利好還會逐漸顯露出來。

金融工具的公允價值計量及其影響

根據(jù)《企業(yè)會計準則第22號--金融工具確認和計量》規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負債，例如企業(yè)為充分利用閑置資金、以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等；再如，企業(yè)不作為有效套期工具的衍生工具，如遠期合同、期貨合同、互換和期權等。此外，企業(yè)可以基于風險管理需要或為消除金融資產(chǎn)或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負債以公允價值計量。這些被列為公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當期損益。這也意味著，如果企業(yè)能夠較好地把握市場行情和動向，其業(yè)績即會隨"公允價值變動損益"增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場行情相左，其當期利潤就會因此受損。所以，公允價值計量屬性可以被認為是一把"雙刃劍"，與老準則采用"只報憂不報喜"，從而使金融工具報告價值經(jīng)常被低估的孰低法有很大不同。

其他業(yè)務的公允價值計量及其影響

據(jù)不完全統(tǒng)計，在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中至少有17個不同程度地運用了公允價值計量屬性，對企業(yè)影響較大的事項除前文分析過的兩項外，還有非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組和非共同控制下的企業(yè)合并等交易或事項。新會計準則之所以對這些交易或事項采用公允價值計量模式，主要是出于實質重于形式的原則。例如，對于企業(yè)間具有商業(yè)實質的非貨幣性資產(chǎn)交換，采用公允價值計量換出和換入的資產(chǎn)，實質上是確認企業(yè)非貨幣性資產(chǎn)的"售出"與"購入"，"售出"資產(chǎn)的公允價與賬面價之差即為企業(yè)實現(xiàn)的收益。

而同類業(yè)務在老會計準則下只能按賬面成本計價，不能將公允價值與賬面價值之間的差異確認為企業(yè)損益；類似地，如果企業(yè)在債務重組中用以清償債務的非貨幣資產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值，則高出的部分連同獲得的債務豁免，可以增加當期利潤；在非共同控制下的企業(yè)合并中，購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債的公允價值與其賬面價值的差額，體現(xiàn)在企業(yè)當期損益中。這些交易事項中對公允價值計量模式的采用，克服了因采用成本計價模式而對企業(yè)資產(chǎn)價值的低估的缺陷，從而可以更真實地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值及經(jīng)營業(yè)績。